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土地市场挤出效应延伸到三线城市小房企

作者: 时间:2017/7/8 7:47:00 来源:21世纪经济报道

摘要:本报记者 张敏 北京报道7月7日,上海发布《住房发展“十三五”规划》指出,“十三五”时期,住房用地供应5500公顷,其中,商品住房用地2000公顷,租赁 ......

本报记者 张敏 北京报道

7月7日,上海发布《住房发展“十三五”规划》指出,“十三五”时期,住房用地供应5500公顷,其中,商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,保障性住房用地1800公顷,住房用地供应总量较“十二五”增加20%。

对于急于补仓,并谋求在“长三角”区域发展的企业来说,这无异于一个“大礼包”。但现实中,并非所有房企都能享受到供应端的政策红利。

随着地价渐趋高企和土地出让条件日益苛刻,小型房企在土地市场的竞争中也走向弱势,并几乎从一线城市土拍市场绝迹。即使在部分三四线城市,激烈的竞争态势也正将小房企挤出市场。分析人士指出,这一轮市场下行周期过后,市场将出现新一轮洗牌,优胜劣汰将率先发生在前端的土地市场。

万元门槛的压力

由于地价过高,热点城市早已不适合小型房企生存。梳理过去两年北京市场的拿地记录可见,住宅地块得主绝大部分都是“熟面孔”。近年来,在一些热门地块的出让中,为分担风险,大企业组成联合体拿地已成常态。

6月22日,在北京房山区青龙湖地块的出让中,共有7个主体参与竞买,其中有4个为联合体,分别是“国开+万科+首开+龙湖”、“保利+中海+中粮+天恒”、“房山新城+城建+招商”、“首创+远洋+五矿”,前者成为最终的得主。

当日出让的顺义地块,也被“首开+万科+龙湖+东方华美”联合体竞得。

大型联合体的出现,反映出热点城市土地竞争激烈、风险较大。按照某房企人士的说法,这既与地价高企有关,也与出让规则的调整密不可分。

“现在的出让条件,对土地价格、房屋价格、配建规模、建设房屋类型都有限制,还对自持有所要求。”该人士表示,经过核算,纯商品房部分的成本越来越高,在当前限价条件下,这意味着很大的风险。

由于难以承受这类风险,近两年来,小型房地产企业已经逐渐退出热点一二线城市,只有部分拥有特殊优势(政府关系、一级开发、特有某种资质)的小企业还在支撑。

近期,由于资本溢出效应,三四线城市土地成交旺盛、价格攀高,小企业再度面临类似压力。

中原地产研究中心统计数据显示:2017年上半年,全国卖地最多的50大城市合计卖地金额达到13691.3亿,同比2016年上涨38.4%。这些城市的平均地价上涨了27%,地价上涨城市主要集中在三线城市。

链家研究院院长杨现领向21世纪经济报道记者表示,在本轮周期之后,已经有一大批三四线城市的房地产价格超过一万,这是房地产开发具备一定规模效应的基础门槛。他指出,随着“万元俱乐部”数量越来越多,对土地争夺也就越发激烈。

就地价而言,杨现领指出,在本轮土地出让中,一些热门三四线城市土地溢价率很高,地价几乎涨了一倍,对后期消化带来很大挑战。在这种情况下,大型房地产企业并不在意一个项目的短期得失,而更在意长期的布局,相比之下,小型房地产企业就显得十分被动。

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